2022年，樓市經(jīng)歷了先跌再穩(wěn)后降，并出現(xiàn)二次探底，全國(guó)百城商品住宅成交規(guī)模高位回落，行業(yè)規(guī)模回到了2015年。

四季度以來(lái)，紓困政策不斷，但成交頹勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)透支下行業(yè)信心嚴(yán)重受損，成交增長(zhǎng)動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱，僅一線顯現(xiàn)出了抗跌韌性，多數(shù)二三線城市進(jìn)入深度調(diào)整期。

新的一年，樓市大概率還會(huì)呈現(xiàn)出“前低后高”的行情，市場(chǎng)調(diào)整將延續(xù)整個(gè)上半年，6月將是市場(chǎng)企穩(wěn)的重要時(shí)間窗口，三季度部分城市才能“筑底”企穩(wěn)。

(相關(guān)資料圖)

2022年，全國(guó)樓市整體呈現(xiàn)出供應(yīng)縮量、成交普降的特征。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)125個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積同比下降44%，接近腰斬。受來(lái)自成交端的銷售壓力和新開(kāi)工萎靡，全年新房供應(yīng)規(guī)?？s減至近五年低點(diǎn)。

再來(lái)看成交情況。全國(guó)125個(gè)典型城市全年商品住宅成交面積約3.5億平方米，成交同比下降接近四成。月均成交面積2492萬(wàn)平方米，較2021年月均成交面積也下挫了40%。

2022年樓市下挫四成是什么概念？

從近三年百城樓市成交走勢(shì)來(lái)看，2019年至2021年，百城成交規(guī)模高位維持5億平方米以上。2021年下半年是一個(gè)分水嶺，樓市急轉(zhuǎn)直下，整體低迷態(tài)勢(shì)貫穿了整個(gè)2022年。

好在市場(chǎng)也出現(xiàn)一些積極信號(hào)，12月整體市場(chǎng)迎小幅“翹尾”行情，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30個(gè)城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)18%。

深度分化已成為當(dāng)前城市競(jìng)爭(zhēng)格局最為重要的特征。

百城成交規(guī)模普降，整體呈現(xiàn)出“跌多漲少”的行情。其中，上海、成都等經(jīng)歷了前期的“高熱行情”，伴隨供應(yīng)放量，市場(chǎng)回歸理性；北京、深圳、西安等市場(chǎng)局部回穩(wěn)；重慶、武漢、寧波行情低迷；杭州、長(zhǎng)沙需求明顯透支，成交出現(xiàn)腰斬。

從新房成交面積TOP20城市來(lái)看，僅5個(gè)城市成交面積破千萬(wàn)，其中成都成交1435萬(wàn)平方米，規(guī)模在全國(guó)排在首位。從漲跌情況來(lái)看，僅上海全年成交面積降幅收窄至-3%，其余城市成交面積均下降10%以上。

再來(lái)看新房成交金額TOP20城市來(lái)看，僅上海以6520億元成交金額排在全國(guó)首位，且是全國(guó)唯一一個(gè)成交金額同比正增的城市，同比漲幅達(dá)到12%。

2022年二手房市場(chǎng)規(guī)模顯著縮量，全國(guó)典型城市月均成交規(guī)模不足千萬(wàn)平方米，全年成交規(guī)模同比下降超兩成。

二手房成交明顯好于新房，但和新房市場(chǎng)一樣，二手房月度走勢(shì)也呈現(xiàn)出“先升后降”的趨勢(shì)，12月典型城市二手房成交進(jìn)一步探底。

實(shí)際上，上半年新房市場(chǎng)房企暴雷、項(xiàng)目爛尾等現(xiàn)象頻出，迫使購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手現(xiàn)房市場(chǎng)，尤其是次新房成交一步火爆，6月-8月，重點(diǎn)26城月均成交規(guī)模達(dá)1300萬(wàn)平方米。

下半年隨著新房市場(chǎng)進(jìn)一步深度調(diào)整，悲觀情緒向二手房市場(chǎng)蔓延，加之疫情下居民購(gòu)買(mǎi)力的不確定性，三四季度全國(guó)二手房成交規(guī)模連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下降，下半年月均成交規(guī)模收窄至千萬(wàn)萬(wàn)平方米以下，較年內(nèi)高點(diǎn)下降近三成。

從具體城市來(lái)看，四大一線城市累計(jì)成交3611萬(wàn)平方米，同比下降34%，其中北上廣三城二手房成交規(guī)模基本回到了三年前，深圳二手房成交降幅最為明顯，全年成交規(guī)模僅215萬(wàn)平方米，降幅達(dá)到了43%，成交規(guī)模創(chuàng)近16年新低。

而重點(diǎn)二線城市成交也不容樂(lè)觀，其中四季度較三季度成交再降15%。

從二手房交易周期來(lái)看，重點(diǎn)50城2022年交易周期達(dá)到了65天，較2021年增加5天，二手房交易放緩。

鑒于2022年房企投資偏向謹(jǐn)慎，2023年全國(guó)商品住宅供應(yīng)總量仍將回落，且上半年月均入市新房少于下半年。

一線及核心二線城市整體供應(yīng)持穩(wěn)或者微降，北京、上海、杭州、成都、合肥等短期市場(chǎng)熱度較高城市受改善需求支撐，2023年供應(yīng)持續(xù)放量可能性較大；而三四線城市供應(yīng)繼續(xù)縮量，已跌入歷史規(guī)模底部城市或?qū)⒅沟?/p>

從成交情況來(lái)看，2023年主要有兩個(gè)判斷：

首先，全國(guó)商品住宅成交總量整體仍將微跌。

其次，年內(nèi)行情走勢(shì)發(fā)展大概率“前低后高”，上半年延續(xù)調(diào)整，供給改善和信心回穩(wěn)后成交小幅回升，三季度部分城市才能成功“筑底”企穩(wěn)。

具體城市而言，一線城市成交熱度延續(xù)，整體成交面積穩(wěn)中微降。

二線城市成交規(guī)模持穩(wěn)，強(qiáng)弱城市間輪動(dòng)復(fù)蘇。2022年成交規(guī)模小幅下行的成都、西安需求規(guī)模相對(duì)固定，2023年樓市預(yù)期延續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行；去年調(diào)整到位的南京、蘇州、武漢、重慶、天津等大概率低位回升，如果有利好政策加持，或?qū)⑼苿?dòng)復(fù)蘇進(jìn)程；而對(duì)于市場(chǎng)仍低迷的南寧、福州、昆明等弱二線城市，或面臨1-3年盤(pán)整期。

三四線城市則不太樂(lè)觀，成交規(guī)模繼續(xù)下滑已成為大概率事件，僅購(gòu)買(mǎi)力尚存的昆山、洛陽(yáng)、蕪湖等城市成交規(guī)模有望在2023年回升。

經(jīng)過(guò)了去年二次探底，全國(guó)熱點(diǎn)城市已經(jīng)明顯減少，大部分城市仍處于調(diào)整期。

雖然政策端持續(xù)釋放利好，疫情管控解禁，但前期高增長(zhǎng)嚴(yán)重透支需求，樓市已進(jìn)入新發(fā)展階段，隨著整體行業(yè)規(guī)模見(jiàn)頂，各城市整體成交規(guī)模也將持續(xù)回落，2023年全年預(yù)計(jì)還將繼續(xù)回落10%左右。

不同城市分化延續(xù)，一線和個(gè)別熱點(diǎn)二線市場(chǎng)成交有望“保溫”，前期需求透支嚴(yán)重、缺乏支撐基本面支撐弱二線和內(nèi)陸三四線城市，上半年面臨較大的回調(diào)壓力，整體到三季度才有可能局部企穩(wěn)筑底，全年呈“先低后高”走勢(shì)。

（丁祖昱為易居集團(tuán)CEO）

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