2022年，在疫情沖擊、物價(jià)通脹、經(jīng)濟(jì)滯漲、國(guó)際局勢(shì)動(dòng)蕩等復(fù)雜環(huán)境影響下，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)前所未有的考驗(yàn)和分化。

隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫并步入衰退，房?jī)r(jià)連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比下跌；多倫多地區(qū)大多數(shù)單位房?jī)r(jià)也溫和下降，單間studio跌回到2018年水平；香港樓價(jià)指數(shù)連跌六個(gè)月創(chuàng)逾五年新低，私人住宅樓價(jià)年初至今跌近一成四。

(資料圖片)

我國(guó)的房地產(chǎn)也經(jīng)歷了史上最為跌宕的一年，政策紓困、住宅成交頹勢(shì)難掩、城投托底成為常態(tài)、居民住房貸款意愿創(chuàng)6年新低，環(huán)顧行業(yè)四周，能“活下來(lái)”已是大幸。

毫無(wú)疑問(wèn)，2022年是值得總結(jié)和回顧并吸取經(jīng)驗(yàn)的一年。

01

行業(yè)數(shù)據(jù)跌至“歷史冰點(diǎn)”

2022年是房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)極為慘淡的一年。

無(wú)論是全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速還是全國(guó)商品房銷售以及居民買房意愿都降到了史上“冰點(diǎn)”。

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速?gòu)?022年1月的3.7%，下降到11月的-9.8%，其中，住宅投資94016億元，下降9.2%。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)陷入“賣不掉，買不起”的怪圈，新房和二手房都成交低迷，百房銷售額幾乎腰斬，15座城市的二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，包括北京、重慶、武漢、杭州、成都、蘇州、天津等全國(guó)重點(diǎn)城市。

2022年全年新建商品房銷售面積，僅為13.6億平方米，相比去年的17.9萬(wàn)億平方米同比下跌24%，全行業(yè)銷售業(yè)績(jī)幾乎回到5年前。

根據(jù)易居數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月銷售金額突破3000億的只有3家，其中碧桂園只有4192.3億，萬(wàn)科只有3719億，保利只有3642億。而2021年這三家房企同期銷售金額分別為7588.2億,6203億，5385億。

居民買房意愿方面，根據(jù)中國(guó)人民銀行近日公布的《2022年第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，未來(lái)三個(gè)月內(nèi)，僅16%的居民有購(gòu)房打算，創(chuàng)下2016年下半年以來(lái)新低（2016年二季度比例為15.1%），而去年同樣的調(diào)查結(jié)果顯示，居民購(gòu)房意愿為17.9%。

在2022年全國(guó)70個(gè)大中城市中，每月商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)不斷增加，各線城市漲幅回落或逐步降幅擴(kuò)大。

今年1月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市分別有39個(gè)和55個(gè)。其中一線城市房?jī)r(jià)由負(fù)轉(zhuǎn)正，但并沒(méi)有出現(xiàn)很強(qiáng)的漲勢(shì)，二線城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，新房漲，二手房跌，整體結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，三線及以下城市房?jī)r(jià)依然處于下行通道，但降速趨于放緩。

但到了11月，70個(gè)大中城市中超過(guò)50個(gè)城市商品住宅銷售價(jià)格同環(huán)比齊降，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅略擴(kuò)，二三線城市環(huán)比降幅收窄或與上月相同。

具體來(lái)看，11月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有51個(gè)，比上月減少7個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有62個(gè)。

11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格依舊處于下行通道，降幅比上月均有所擴(kuò)大，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格則相比上月降幅均有所收窄，至于三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格及二手住宅銷售價(jià)格降幅依舊明顯。

其中，深圳和上海前11月商品住宅成交均價(jià)均超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，北京、杭州、寧波、合肥等城市，由于居民居住需求旺盛，今年6-11月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比已連續(xù)多月上漲。

02

全年政策累計(jì)超千次

2022年是中國(guó)房地產(chǎn)政策大年，政策發(fā)布之多，之密集史無(wú)前例，基本都是以寬松“救市”為基調(diào)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)超330個(gè)省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策超1000條，其中限購(gòu)優(yōu)化政策超百條，各部委表態(tài)支持“保交樓”20余次，房地產(chǎn)再度成為“支柱產(chǎn)業(yè)”。

從政策變化節(jié)奏來(lái)看，4月進(jìn)入全面性實(shí)質(zhì)寬松期，政策能級(jí)不斷向二線及熱點(diǎn)城市蔓延。

9月各地“因城施策”步伐加快，熱點(diǎn)城市政策力度進(jìn)一步加大。到了四季度，政策調(diào)控頻次有所放緩，但卻再迎“史詩(shī)級(jí)”金融救市政策。

全年政策重點(diǎn)包含兩次降準(zhǔn)、LPR三連降、“五限”政策松綁成主流、全年約180個(gè)城市發(fā)布公積金政策、房企再融資“開閘”、監(jiān)管層出臺(tái)16條金融新政、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金、多地試行二手房“帶押過(guò)戶”等。

也正是行業(yè)冰冷事實(shí)與政策強(qiáng)力紓困刺激的影響，2022年的房地產(chǎn)股也因此出現(xiàn)了歷史性暴跌與暴漲的反復(fù)切換行情。

年初地產(chǎn)板塊遭遇洗劫，2月普漲后地產(chǎn)股股價(jià)開啟斷崖式“跳水”。

先是大量民營(yíng)中小房企最多時(shí)跌幅超80%，接著蔓延至龍湖、碧桂園等大型房企。

但好在行業(yè)扶持政策貫穿全年，超級(jí)救市時(shí)代開啟，2022年地產(chǎn)股在震蕩中出現(xiàn)多次上漲，4月、5月、8月、10月、11月地產(chǎn)股分別出現(xiàn)多日大規(guī)模拉升。

尤其是11月，迎來(lái)史無(wú)前例的“三支箭”，地產(chǎn)股迅速跑出史詩(shī)級(jí)暴漲。11月28日代表提振地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的“第三支箭”落地后，次日萬(wàn)科A、中交地產(chǎn)、金科股份、天?；ā⒅袊?guó)武夷、華僑城A等近40股封板，粗略計(jì)算，房地產(chǎn)板塊市值一天暴增1200億元。

03

房地產(chǎn)邏輯悄變

今年是房地產(chǎn)“房住不炒”大年，高層多次強(qiáng)調(diào)“支持剛性和改善性住房需求”，同時(shí)也大力倡導(dǎo)解決城市新青年的住房問(wèn)題。

國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》，提出加強(qiáng)住房供應(yīng)保障，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年6月份，全國(guó)有超80個(gè)省市出臺(tái)了關(guān)于推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展的地方性文件。

所以今年也是保障性住房得到飛躍性提升的一年。

根據(jù)住建部的最新數(shù)據(jù)，2022年前10個(gè)月，全國(guó)保租房已開工建設(shè)和籌集233.6萬(wàn)套（間），占年度計(jì)劃的98.8%，完成投資1750億元。全國(guó)共已開工建設(shè)和籌集保障性租賃住房約330萬(wàn)套（間），可解決近1000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。

其中，2022年1-11月上海新增建設(shè)籌措保障性租賃住房18萬(wàn)套（間）；截至12月初，南京已籌集5.1萬(wàn)套保障性租賃住房；2022年杭州累計(jì)籌集保障性租賃房源14.5萬(wàn)套（間）；截至2022年11月中旬沈陽(yáng)籌集保障性租賃住房已籌集25074套（間）；截至10月25日，廣西共落實(shí)保障性租賃住房7.52萬(wàn)套；2022年成都落實(shí)保障性租賃住房房源6萬(wàn)套（間）。

04

總結(jié)

2022年雖然問(wèn)題如大家所見，全行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入歷史低谷。

不過(guò)依舊讓人覺(jué)得安慰的是，全國(guó)仍在“松綁潮”中，各地銀行也已經(jīng)降低房貸利率和首付款，連央行都給房企開了綠燈。

誠(chéng)然，在“保主體、保交樓、穩(wěn)預(yù)期”等一系列政策刺激潮之下，行業(yè)走出至暗困境是大勢(shì)所趨的必然結(jié)果。只是房地產(chǎn)的黑鐵時(shí)代，不會(huì)因此出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)。

那么2023年全國(guó)樓市會(huì)怎么走，我們或許心中也有答案。

一方面各地房子已經(jīng)趨于飽和，毫無(wú)疑問(wèn)持續(xù)二十多年的地產(chǎn)繁榮已經(jīng)是過(guò)去式，資料顯示，96%的家庭擁有1套房子，其中41.5%的居民擁有二套以上房產(chǎn)。

另一方面人口老齡化已經(jīng)進(jìn)入高速階段，年輕人口越來(lái)越少，對(duì)于中老年人來(lái)說(shuō)，他們?cè)缫呀?jīng)擁有了自己的房子，無(wú)需買房，年輕人都不愿意結(jié)婚，不愿意生孩子，將來(lái)買房需求會(huì)進(jìn)一步降低。

再者，未來(lái)保障房是大趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)正在加快保障房的建設(shè)力度，這將會(huì)給商品房市場(chǎng)帶來(lái)分流。

所以房?jī)r(jià)能穩(wěn)住，房產(chǎn)交易能恢復(fù)活躍已是較好的局面，或許只有少數(shù)城市仍然有價(jià)值。

但無(wú)論是何種情況，2023年樓市情況大概率會(huì)迎來(lái)繼續(xù)修復(fù)窗口，或許大家也可以謹(jǐn)慎樂(lè)觀一點(diǎn)。

標(biāo)簽： 銷售價(jià)格 商品住宅 大中城市 一線城市 毫無(wú)疑問(wèn)