美國(guó)金融、投資界大佬頻頻對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)出警示。

“股神”巴菲特的搭檔、伯克希爾-哈撒韋公司董事會(huì)副主席查理·芒格近日在接受媒體采訪時(shí)表示，美國(guó)銀行業(yè)充斥著不良商業(yè)地產(chǎn)貸款，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一場(chǎng)風(fēng)暴。

美國(guó)億萬(wàn)富翁、阿波羅全球管理公司聯(lián)合創(chuàng)始人羅文（Marc Rowan）和摩根士丹利首席投資官（CIO）兼首席美國(guó)股票策略師威爾遜（Mike Wilson）也都在近期對(duì)美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的走勢(shì)發(fā)出警告。

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自從3月硅谷銀行（SVB）倒閉以來(lái)，各方就對(duì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的1.5萬(wàn)億美元巨額債務(wù)表示擔(dān)憂，這些抵押貸款債務(wù)主要由美國(guó)中小型銀行持有，需在2025年底前償還。

“美國(guó)的辦公樓衰落，住宅樓興旺。越來(lái)越多的辦公樓正在被改建成住宅樓?！泵绹?guó)金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，很多華爾街人士擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)將是下一個(gè)爆雷的地方，“住宅房產(chǎn)的嚴(yán)重短缺和商業(yè)地產(chǎn)的閑置過(guò)剩形成了房產(chǎn)市場(chǎng)的兩極格局?！?/p>

美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)孕育第二波危機(jī)？

芒格警告稱，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在醞釀一場(chǎng)風(fēng)暴，隨著房地產(chǎn)價(jià)格下跌，美國(guó)銀行“充斥著”所謂的“壞賬”。

“很多房地產(chǎn)不再那么好?！泵⒏癖硎?，“我們有很多陷入困境的辦公樓，很多陷入困境的購(gòu)物中心，還有很多陷入困境的其他物業(yè)?！?/p>

他表示，銀行已經(jīng)停止向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供貸款?！芭c六個(gè)月前相比，如今，美國(guó)每一家銀行都對(duì)房地產(chǎn)貸款收緊了很多?！彼Q。

羅文則在近期表示，美國(guó)銀行業(yè)危機(jī)只是部分結(jié)束了，下一波危機(jī)可能很快就會(huì)到來(lái)，來(lái)源就是美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。他解釋道，預(yù)計(jì)銀行業(yè)將收縮貸款，導(dǎo)致信貸環(huán)境緊縮。

“雖然這不太可能導(dǎo)致系統(tǒng)性金融危機(jī)，但可能會(huì)給商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域帶來(lái)麻煩，該行業(yè)80%的債務(wù)都是由中小型地區(qū)性銀行提供融資的。我認(rèn)為我們將在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域迎來(lái)第二波危機(jī)。”他稱。

威爾遜此前則警示道，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)從峰值水平暴跌40%，該跌幅比2008年全球金融危機(jī)時(shí)更加嚴(yán)重，當(dāng)時(shí)的跌幅約為35%。

摩根大通私人銀行的一份新分析師報(bào)告也顯示，最令人擔(dān)憂的是銀行業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的敞口，尤其是辦公樓?！芭c大銀行相比，小銀行持有美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)是大銀行的4.4倍?！痹搱?bào)告顯示，“在這批小銀行中商業(yè)房地產(chǎn)貸款占資產(chǎn)的28.7%，而大銀行僅為 6.5%。更令人擔(dān)憂的是，這些貸款中有很大一部分將需要在未來(lái)幾年進(jìn)行再融資，這會(huì)在利率上升的環(huán)境下加劇借款人的困難。”

疫情、地區(qū)銀行危機(jī)

疫情后，辦公場(chǎng)景發(fā)生變化，這導(dǎo)致目前美國(guó)許多城市的寫(xiě)字樓空置率居高不下。

根據(jù)外媒數(shù)據(jù)，目前美國(guó)辦公樓整體空置率為12.5%，與金融危機(jī)后2010年的水平相當(dāng)。

而由于科技和風(fēng)險(xiǎn)投資行業(yè)首當(dāng)其沖受到硅谷銀行倒閉的沖擊，最近的數(shù)據(jù)顯示，加利福尼亞州的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是“重災(zāi)區(qū)”之一。

根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)公司Cushman & Wakefield的數(shù)據(jù)，舊金山和洛杉磯第一季度的平均辦公室空置率為 21.6%。舊金山的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款現(xiàn)在面臨著美國(guó)所有大都市地區(qū)中最高的違約風(fēng)險(xiǎn)。

摩根大通的報(bào)告就顯示：“芝加哥和舊金山比邁阿密等地區(qū)面臨的挑戰(zhàn)要大得多。”

根據(jù)外媒報(bào)道，在4月底，舊金山一幢拍賣中的辦公樓2019年價(jià)值3億美元，現(xiàn)在估值6000萬(wàn)美元，暴跌80%。原因在于，疫情后由于居家辦公的流行，住宅房產(chǎn)短缺，價(jià)格大漲，但大批辦公大樓被閑置，舊金山的辦公樓空置率達(dá)到了30%。

陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者解釋道，大量辦公室被閑置的話，房租大量減少，持有房產(chǎn)的公司收入銳減，付不起房貸，而貸款持有者則正是現(xiàn)在正在發(fā)生危機(jī)的這些區(qū)域銀行。

“因而最近美國(guó)區(qū)域銀行危機(jī)同商業(yè)地產(chǎn)衰落有非常大的關(guān)聯(lián)。危機(jī)發(fā)生之后，持有商業(yè)地產(chǎn)的公司，紛紛債務(wù)違約或者面臨房產(chǎn)法拍/被銀行收回這樣的命運(yùn)。而銀行本身面臨的麻煩是要承擔(dān)損失。”他解釋道。

目前，有論調(diào)擔(dān)憂，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)和2008年一樣的房地產(chǎn)崩盤(pán)情況。2008年國(guó)際金融危機(jī)前，美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)空前增長(zhǎng)，而監(jiān)管未能跟上步伐。最終抵押貸款和房地產(chǎn)泡沫破滅掀起金融海嘯，引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

在陳躍武看來(lái)，如果商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)真的發(fā)生，這張“骨牌”若落下，恐對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)后續(xù)的加息決定都會(huì)產(chǎn)生重要影響，即美聯(lián)儲(chǔ)不得不在危機(jī)情況下，加快其停止升息決定，并提前開(kāi)始降息，而這樣的話，則對(duì)美國(guó)住宅房產(chǎn)是一個(gè)利好消息。

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