21世紀經(jīng)濟報道 見習記者黎雨辰 北京報道

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隨著兩只REITs的新上市和2022年報的盡數(shù)披露，REITs持有人的圖譜也得到更新。

從2021年到2022年末，從戰(zhàn)略投資、網(wǎng)下發(fā)售到更多渠道，機構(gòu)在REITs中的參與依然持續(xù)著增長態(tài)勢。當前，更多機構(gòu)正在推開公募REITs的大門，除原始權(quán)益人及其關聯(lián)方自持部分之外，包括但不限于保險機構(gòu)、商業(yè)銀行、券商等主體，均熱情投身其中。

公募REITs進入常態(tài)化發(fā)行后，機構(gòu)也迎來布局大年。記者了解到，面對不同類別底層資產(chǎn)，不同機構(gòu)因性質(zhì)有別，對于資產(chǎn)選取配置的喜好往往有所差異。在擴募拉開帷幕后，REITs的戰(zhàn)略平臺價值愈發(fā)突出，亦要求機構(gòu)持續(xù)提升投研能力、甚至換上與首發(fā)不同的“新思路”。

不過多位受訪者向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，對于資產(chǎn)基本面的關注仍會是機構(gòu)參與REITs投資的核心共通要素。作為市場新增的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給，公募REITs符合我國經(jīng)濟從“高速規(guī)模增長”發(fā)展到“存量資產(chǎn)盤活”的高質(zhì)量運轉(zhuǎn)趨勢，長期創(chuàng)收能力可期。

機構(gòu)布局深一度

“機構(gòu)投資者較多”和“投資者類型豐富”，可以說是當前我國公募REITs市場參與者的兩大畫像。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，各類底層資產(chǎn)REITs的機構(gòu)投資者平均占比，均較2022年年中均有所增長。其中，鵬華深圳能源REIT作為唯一披露年報數(shù)據(jù)的能源基礎設施項目，其機構(gòu)投資者占比為各板塊最高，達到96.95%。

保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路和倉儲物流REIT的平均機構(gòu)投資者占比則分別為95.38%、93.83%、93.3%和92.7%。富國首創(chuàng)水務REIT和中航首鋼生物質(zhì)REIT兩單生態(tài)環(huán)保類REITs散戶占比最高，不過其機構(gòu)投資人占比依然超過75%。

特別地，對于9只首批試點項目而言，除滬杭甬高速REIT的機構(gòu)投資占比從91.96%微降91.84%外，其余REIT機構(gòu)投資者占比都同比2021年也有所提升。

對許多機構(gòu)而言，公募REITs正成為公司重要的戰(zhàn)略發(fā)展方向之一。光大理財有限公司相關人士在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，公司已將公募REITs業(yè)務作為除固收、權(quán)益類資產(chǎn)外的第三類資產(chǎn)重點布局。

“我司通過戰(zhàn)投、網(wǎng)下、網(wǎng)上、二級交易等多種方式全面參與所有已發(fā)27單公募REITs投資，其中通過戰(zhàn)投深度參與的數(shù)量達到70%以上?！痹撊耸糠Q。

在機構(gòu)投資整體比重上升之余，公募REITs投資人的集中度還呈現(xiàn)出一定的下降趨勢，意味著整體市場投資結(jié)構(gòu)趨于多元化。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，在2021年末及2022年中期，已上市REITs的前十大投資人占機構(gòu)投資者的整體比重均在80%左右，而在2022年末披露年報的20只產(chǎn)品中，這一比例僅為71%。在日益成熟的市場環(huán)境以及政策支持下，由觀望轉(zhuǎn)為入場的機構(gòu)在數(shù)量及類別上均有所增長，絕大多數(shù)REITs的前十大投資人的持有比例也由此更加分散。

“目前我國參與公募REITs的投資者類型比較廣泛，除原始權(quán)益人及其關聯(lián)方外，主要的機構(gòu)投資者包括券商自營、保險資金、銀行理財、信托計劃、私募基金和資管計劃等，各類投資者對REITs產(chǎn)品參與熱情高、長期持有意愿相對較強。”中金基金告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

華夏基金相關人士進一步向記者介紹稱，以REITs市場前18單已發(fā)行項目為例，保險機構(gòu)主要參與戰(zhàn)略投資和網(wǎng)下投資，其中對戰(zhàn)略投資的積極性最高，在戰(zhàn)略投資的規(guī)模中其占比達到約1/3；銀行理財投資是僅次于保險機構(gòu)的市場化戰(zhàn)略投資者，其參與量占比達到20%以上。

在戰(zhàn)略配售之余，證券公司在公募REITs中主要以自營投資為主，其在網(wǎng)下投資中的參與量占比超過一半；而商業(yè)銀行則主要通過銀行理財參與投資，并配有少量的自營投資。

與此同時，不同類型投資人在REITs產(chǎn)品類型間認購意向的差異，也反映出其不同的配置偏好和思路。

記者注意到，作為原始權(quán)益人外的第一大投資群體，保險對高速公路和產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目似乎最為青睞。

據(jù)不完全統(tǒng)計，在披露2022年年報的20只公募REITs中，險資一共占據(jù)了前十大持有人的41席，占比超20%。橫琴人壽、泰康人壽、平安人壽等機構(gòu)均頻繁出現(xiàn)在前十大持有人的名單之中。

“從參與（普洛斯REIT）戰(zhàn)略配售的機構(gòu)類型看，資管與保險占比之和過半。”普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示。記者發(fā)現(xiàn)，泰康人壽尤其以對中金普洛斯REIT20%的份額持有比例，開創(chuàng)了機構(gòu)與原始權(quán)益人并列成為公募REITs最大持有人的先河。

在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著公募REITs二級市場逐步恢復理性，個人投資者短期追逐價差的意愿下降是一種必然趨勢。但對于著眼于長期分紅、關注持續(xù)現(xiàn)金流創(chuàng)造的機構(gòu)投資者來說，隨著經(jīng)濟活動年內(nèi)可預見的恢復，輔之以底層資產(chǎn)優(yōu)良質(zhì)地支撐，公募REITs市場仍呈現(xiàn)出豐富的布局機會。

投資吸引力“異與同”

在公募REITs面前，機構(gòu)是否也各有所好？

對此，前述光大理財人士向21世紀經(jīng)濟報道記者介紹稱，不同類型的戰(zhàn)略投資者之間，往往在投資風格、投資標的、風險控制和投資時間幾大方面均存在差異。

“投資風格上，國有企業(yè)可能更注重長期穩(wěn)定的投資收益，注重產(chǎn)業(yè)鏈的布局，而證券公司可能更注重短期的交易機會?！痹撊耸恐赋?，“投資標的方面，保險公司可能更注重穩(wěn)健的投資標的，如優(yōu)質(zhì)保障房，而銀行可能更注重能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)務聯(lián)動的客戶的投資標的，以加強業(yè)務紐帶聯(lián)系?！?/p>

此外，該人士進一步表示，不同類型的戰(zhàn)略投資者也會在REITs投資中有不同的風險控制要求。例如，保險公司可能更注重資產(chǎn)質(zhì)量和流動性，而證券公司可能更注重投資組合的分散度和風險管理。

泰康保險集團助理總裁、泰康資產(chǎn)副總經(jīng)理張敬國還向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，“由于資金屬性的差異，負債端久期、穩(wěn)定性、會計記賬等客觀原因的約束，在實際投資中也會有一些非資產(chǎn)端的關注點影響投資決策和投資操作?！?/p>

但同時，張敬國也強調(diào)，不同投資人對于資產(chǎn)的基本面關注點是一樣的。前述光大理財人士也認為，無論何種類型的戰(zhàn)略投資者，都需要根據(jù)自身的投資目標和風險偏好，合理選擇投資標的，并進行有效的風險管理和資產(chǎn)配置。

舉例而言，保險機構(gòu)的負債久期較長，一般能夠達到5-10年，因此在資產(chǎn)端的配置中，也往往樂于參與到期時限較長、現(xiàn)金流穩(wěn)定的項目中?！肮糝EITs完全符合保險公司對期限和穩(wěn)定性的要求，是優(yōu)質(zhì)的配置標的?！睆埦磭Q。

記者了解到，自2021年6月首批項目至今，泰康資產(chǎn)已經(jīng)參與了10單公募REITs的戰(zhàn)略配售，同時通過網(wǎng)下認購、二級買入多種形式參與了超過20單的公募REITs的投資。

張敬國指出，在當前“資產(chǎn)荒”的背景下，公募REITs作為新增的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給，能夠有效實現(xiàn)投資組合的風險分散，創(chuàng)造超額收益?！跋噍^于債權(quán)投資和私募基金，公募REITs風險介于兩者之間，其資產(chǎn)相較債權(quán)有更高的波動性，但是由于其資產(chǎn)均為基礎設施資產(chǎn)，波動性相較于PE投資會更低，適合于長期配置獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流?！?/p>

此外，華夏基金向記者稱，作為公募性質(zhì)的產(chǎn)品，REITs信息披露要求較為嚴格，底層基礎設施項目經(jīng)營情況也更為透明。加之基金管理人的主動管理行為減少了信息不對稱，更容易獲得投資者的青睞。

“在一級打新方面，27只REITs在發(fā)行首日還會獲取12.88%的平均漲幅。而從二級市場表現(xiàn)來看，截至2023年5月19日，整體復權(quán)二級市場價格相較于上市時平均漲幅為10.78%。”華夏基金指出，“可以看出，無論是一級市場還是二級市場，公募REITs產(chǎn)品的價格均較資產(chǎn)估值有一定的溢價，這其中與產(chǎn)品的流動性和信息披露透明化不無關系?！?/p>

常態(tài)化發(fā)行下的投資新思路

隨著公募REITs發(fā)行進入常態(tài)化，項目供給的增加也對機構(gòu)投資人提出了諸多新要求。

在前述光大理財人士看來，發(fā)行常態(tài)化面前，投資方首先需要有更高的市場分析能力，以便判斷不同項目的潛在風險和收益，從而做出明智的投資決策。

同時，可選投資標的增加，對于投資人對資產(chǎn)的覆蓋研究能力，以及對資產(chǎn)的選擇和定價也提出了更高的要求。“需要投資人加強對全市場公募REITs產(chǎn)品的覆蓋和研究，同時建立完善不同行業(yè)和不同資產(chǎn)之間的分析比較體系?！痹撊耸恐赋?。

此外，投資方還需要更加細致的盡職調(diào)查來了解REITs所持有的資產(chǎn)，包括物業(yè)的位置、租戶結(jié)構(gòu)、租金收益和物業(yè)管理等方面的信息，以確定項目的質(zhì)量和潛在風險。更強的資產(chǎn)組合能力、更多的資金和資產(chǎn)配置能力和更高的風險管理能力，也能讓機構(gòu)在更好地搶占投資機會的同時，確保投資的穩(wěn)定與收益最大化。

值得一提的是，在首批擴募項目靴子落地后，機構(gòu)在擴募面前的投資思路與REITs產(chǎn)品首發(fā)時將會存在差異。

前述光大理財人士向記者稱，首發(fā)項目主要關注基礎資產(chǎn)分派率，關注項目的出租率、折現(xiàn)率、車流量等要素分析，以判斷所購買的REITs項目未來的增值潛力和回報率。擴募項目的參與除了上述要素外，需要考慮擴募項目的組合風險。

“擴募本身就是一種投資組合，需要判斷資產(chǎn)整體受宏觀經(jīng)濟影響的敏感程度是否加劇。同時，需要根據(jù)已持倉資產(chǎn)的收益率判斷是否參與擴募項目及參與的金額?！痹撊耸窟M一步表示。

“相比首發(fā)，由于擴募的定價模式更為市場化，會圍繞二級市場價格來確定擴募價格，所以需要對二級市場有更多的關注?！睆埦磭鴦t向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，“另外擴募資產(chǎn)有6個月的鎖定期，流動性形成的折價也需要在投資中重點關注?！?/p>

不過和首發(fā)相同的是，底層資產(chǎn)質(zhì)量的好壞將依然是公募REITs二級價格的決定因素。從風險角度考慮，在受訪者看來，具有優(yōu)異資產(chǎn)質(zhì)量的REITs將不會產(chǎn)生較大的跌幅，并獲得投資者的持續(xù)布局。

“主要還是考慮到公募REITs是符合我國未來經(jīng)濟已經(jīng)從高速規(guī)模增長發(fā)展到存量資產(chǎn)盤活的高質(zhì)量運轉(zhuǎn)趨勢，是盤活企業(yè)存量資產(chǎn)的一種有效途徑?！鼻笆龉獯罄碡斎耸糠Q，公司當前在公募REITs投資上整體原則是積極參與，長期持有，通過多維度選擇可投標的，按照持有產(chǎn)品的收益風險特征進行組合。

張敬國也表示，泰康資產(chǎn)在公募REITs上的策略還是圍繞配置核心資產(chǎn)的邏輯展開，重點關注符合國家政策鼓勵方向，產(chǎn)業(yè)邏輯清晰，供需結(jié)構(gòu)相對健康，具備較高確定性的公募REITs項目。

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