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智通財經(jīng)APP獲悉，5月9日，仲量聯(lián)行發(fā)布四月份《香港住宅銷售市場綜述》。仲量聯(lián)行指出，過去三年，香港人口減少187萬人，未來出生人同樣呈下跌趨勢。2020年至2022年平均每年登記結(jié)婚數(shù)目為28248宗，較2017年至19年平均每年48556宗減少41.8%;總和生育率(每千名女性的活產(chǎn)嬰兒平均數(shù)目)由2017年的1128個，減少至2021年772人，相比日本及新加坡較低。而加息及出生率和結(jié)婚個案減少，將導(dǎo)致香港樓價短期欠缺上升動力。

仲量聯(lián)行項目策略及顧問部資深董事李遠(yuǎn)峰表示，越少新家庭成立及生育子女，意味著越少入市置業(yè)的住屋需求及升級居住環(huán)境的需求，加息亦會影響本地及內(nèi)地買家的置業(yè)意欲。

此外，仲量聯(lián)行還在報告中指出，2017年，內(nèi)地買家占住宅成交量的15%以上。然而，現(xiàn)時經(jīng)濟(jì)變化已不利這批買家入市，香港的低借貸成本和相對較高租金回報率等優(yōu)勢已不復(fù)當(dāng)年。2022年看港的平均按揭息率上升213基點至3.58%，內(nèi)地平均的按揭息率則下跌至4.26%的歷史低位。同時，香港甲類住宅的租金回報率由2017年的2.8%，收窄至2022年的2.5%。此外，較本地買家而言，非本地用家置業(yè)面臨更大壓力，他們需要支付較高的印花稅，最高按揭成數(shù)也通常相對較低，購買同一物業(yè)時需要負(fù)擔(dān)更多首期支出。

匯豐在5月上調(diào)最優(yōu)惠利率12.5個基點，將令500萬元的按揭貸款的每月供款提高350元。盡管此次上調(diào)的影響較小，但本輪加息周期以來累積的負(fù)擔(dān)已不可小覷。即使加息周期結(jié)束，按揭利率恐將持續(xù)維持高位，不利于需求增長。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，收入增加及負(fù)擔(dān)能力提升將為樓價帶來支持，但進(jìn)展將會較為緩慢。

仲量聯(lián)行研究部資深董事鐘楚如表示，盡管如此，部分刺激政策及外來因素將在未來為住屋需求帶來支持。修訂投資移民政策及稅務(wù)優(yōu)惠等新措施，將有助于香港吸引非本地投資者及家族辦公室。自香港去年12月公布優(yōu)才計劃以來，已有超過12000個申請獲批，同時批出約8300個受養(yǎng)人簽證。此外，新加坡于4月上調(diào)對海外買家的額外買家印花稅由30%至60%，無形中將增加香港住宅物業(yè)對海外買家的吸引力。香港住宅市場的前景主要視乎這些刺激措施及外來因素能否抵消結(jié)構(gòu)性因素的負(fù)面影響。

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