從土地拍賣(mài)到銷(xiāo)售市場(chǎng)，一股新的地產(chǎn)勢(shì)力正在崛起，它們中有資金較穩(wěn)健的央國(guó)企，有此前偏居一隅深耕的地方房企。在地產(chǎn)江湖洗牌大勢(shì)下，這些企業(yè)正成為塑造行業(yè)新格局的重要力量。

“中建系”地產(chǎn)航母的悄然起航，在這股浪潮中極具代表性。作為全球規(guī)模最大的投資建設(shè)集團(tuán)之一，中國(guó)建筑擁有較高的國(guó)民知名度，該集團(tuán)業(yè)務(wù)遍布國(guó)內(nèi)及海外一百多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，在2022《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單排名第9，在2022《財(cái)富》中國(guó)500強(qiáng)榜單排名第3。

(資料圖片)

房屋建筑工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與投資，是中國(guó)建筑兩大主要業(yè)務(wù)，近三年的營(yíng)收貢獻(xiàn)分別在六成、兩成左右。但近兩年來(lái)，中國(guó)建筑旗下房開(kāi)業(yè)務(wù)的存在感越來(lái)越強(qiáng)，雖然對(duì)集團(tuán)總營(yíng)收的貢獻(xiàn)一直未超過(guò)兩成，不過(guò)其兩大地產(chǎn)平臺(tái)、尤其是中建地產(chǎn)，向上發(fā)展的勢(shì)頭不容忽視。

過(guò)去一年，囊括中建東孚、中建壹品、中建玖合、中建智地等品牌的中建地產(chǎn)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額1472億元，新增土地60宗，新增土地儲(chǔ)備750萬(wàn)平方米，購(gòu)地金額740億元，銷(xiāo)售及拿地情況都優(yōu)于不少房地產(chǎn)企業(yè)，多個(gè)品牌已躋身行業(yè)權(quán)益銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)之列。

架構(gòu)龐雜的中建系地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其來(lái)路歸途到底如何？能否在地產(chǎn)變局中闖出一片新天地？

中建八子風(fēng)頭漸盛

5月6日，北京掀起土拍大戰(zhàn)，豐臺(tái)青塔及大興西紅門(mén)地塊線下開(kāi)拍，分別吸引了17家、11家房企參與，雖然沒(méi)有此前42家房企搶奪一塊地的盛況，但房企同樣摩拳擦掌、競(jìng)爭(zhēng)激烈。

值得注意的是，在這兩塊地的意向房企中，均出現(xiàn)“中建系”公司的身影。中建二局旗下地產(chǎn)公司中建玖合，報(bào)名參拍豐臺(tái)青塔地塊；中建三局旗下地產(chǎn)公司中建壹品，參拍了大興西紅門(mén)地塊。

一周前北京另一場(chǎng)土拍中，中建玖合還參拍了通州梨園鎮(zhèn)東小馬地塊；同一天，中建一局旗下地產(chǎn)公司中建智地，以底價(jià)拿下朝陽(yáng)孫河地塊，總價(jià)40.4億元，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)7.98萬(wàn)元/平方米。

中建智地、中建玖合、中建壹品......“中建系”地產(chǎn)公司頻頻刷臉土拍市場(chǎng)，并揮灑真金白銀拿地，逐漸成為一股不可忽視的力量。與此同時(shí)，在諸多土地拍賣(mài)中，中建地產(chǎn)與中海地產(chǎn)常常同時(shí)出現(xiàn)，即同屬一源又伴有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。如此龐雜的“中建系”地產(chǎn)巨艦，到底是如何形成的？

故事要從十年前那場(chǎng)重組說(shuō)起。公開(kāi)資料顯示，中國(guó)建筑屬于整體上市，旗下有中海地產(chǎn)、中海宏洋以及其他地產(chǎn)企業(yè)（中建股份地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)、中建國(guó)際等)。此前，中建系對(duì)地產(chǎn)的內(nèi)部分工是，中海地產(chǎn)專(zhuān)注商業(yè)和中高端住宅開(kāi)發(fā)，中建地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)中端住宅和保障房。

行業(yè)研報(bào)曾表示，中建和中海在發(fā)展過(guò)程中，不可避免地會(huì)出現(xiàn)交叉，開(kāi)始有同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和資源空耗現(xiàn)象，進(jìn)行重組聯(lián)合非常必要，有利于集中優(yōu)化內(nèi)部資源，在土地、人力、資金資源上形成合力。中建系、保利系、中糧系、魯能系等重組案，均屬于此類(lèi)集團(tuán)內(nèi)部資源整合。

2013年，中國(guó)建筑宣布整合正式拉開(kāi)帷幕，擬將中國(guó)建筑房地產(chǎn)事業(yè)部、中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司及中建國(guó)際建設(shè)有限公司運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。2015年，中建股份將30個(gè)相關(guān)物業(yè)項(xiàng)目正式注入中海地產(chǎn)，后者共支出338億元，這場(chǎng)規(guī)模龐大的重組案正式完成。

從實(shí)際效果看，該重組對(duì)中海地產(chǎn)益處頗多?？硕鹪硎荆@次業(yè)務(wù)整合，使中海地產(chǎn)獲得集團(tuán)地產(chǎn)資源的大量?jī)A斜，成為中建系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)骨干；融入中端和保障房等業(yè)務(wù)后，還拓寬了業(yè)務(wù)范圍和發(fā)展規(guī)模。此后，中海地產(chǎn)逐漸成為地產(chǎn)界亮眼的頭部企業(yè)。

不過(guò)，當(dāng)時(shí)中國(guó)建筑注入中海地產(chǎn)的資產(chǎn)包，并不包括中建八大局地產(chǎn)。如今，中建智地、中建玖合、中建壹品、中建地產(chǎn)廣州、中建信和、中建地產(chǎn)(天津)、中建七局地產(chǎn)、中建東孚，在官方年報(bào)中被統(tǒng)稱(chēng)為中建地產(chǎn)，俗稱(chēng)“中建八子”，與中海地產(chǎn)同屬于中建旗下房開(kāi)平臺(tái)。

一直以來(lái)，中海地產(chǎn)都是中建系知名度較高的焦點(diǎn)企業(yè)，中建八大局及各自的地產(chǎn)品牌較為低調(diào)。尤其在地產(chǎn)行業(yè)上升期，各路全國(guó)性房企爭(zhēng)相斗艷，規(guī)模有限的中建八子更是不太為人所知。但隨著行業(yè)環(huán)境變遷，這些曾經(jīng)的“幕后企業(yè)”，開(kāi)始在公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中大施拳腳。

掃貨土拍市場(chǎng)

“中建八子”在業(yè)內(nèi)打出知名度，主要是從土拍市場(chǎng)開(kāi)始的。

這一點(diǎn)，從中國(guó)建筑歷年年報(bào)中也可見(jiàn)一斑。在2019年度報(bào)告中，中國(guó)建筑在“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資業(yè)務(wù)”一欄，主要介紹了期內(nèi)業(yè)務(wù)發(fā)展、盈利數(shù)據(jù)，以及中海地產(chǎn)的情況，中建地產(chǎn)并未被單列。到2020年，報(bào)告提到中建地產(chǎn)期內(nèi)合約銷(xiāo)售額1327億元，同比增長(zhǎng)14.7%。

此后的2021年，中建地產(chǎn)的拿地?cái)?shù)據(jù)開(kāi)始被重點(diǎn)提及，期內(nèi)該平臺(tái)合約銷(xiāo)售額1238億元，新增土地儲(chǔ)備677萬(wàn)平方米。而到2022年，中建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額1472億元，新增土地儲(chǔ)備750萬(wàn)平方米，購(gòu)地金額740億元，中建東孚、中建壹品等品牌也被重點(diǎn)列出。

中指研究院在報(bào)告中指出，2022年中建系公司多家進(jìn)入拿地金額前100，包括中海地產(chǎn)、中海宏洋、中建玖合、中建東孚、中建三局、中建智地等，中建玖和拿地金額131億元、中建東孚拿地金額89億元、中建壹品拿地金額75億元、中建智地拿地金額51億元......

2023年前4月，中建系公司拿地未停止。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，中建智地權(quán)益拿地金額58億元，僅比金地集團(tuán)少2億元，行業(yè)排名第15，前四月新增貨值達(dá)到114億元；中建壹品拿地金額40億元，比華發(fā)股份少1億元，行業(yè)排名第19；中建東孚拿地金額14億元，行業(yè)排名第62。

中建智地近兩年在北京動(dòng)作頻頻，拿下了朝陽(yáng)、通州、房山、順義等十多宗地塊。今年來(lái)，中建智地40.4億元競(jìng)得朝陽(yáng)前葦溝002、003地塊、17.2億元拿下房山區(qū)良鄉(xiāng)地塊。銷(xiāo)售額也明顯增長(zhǎng)，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，中建智地1～4月銷(xiāo)售額75.2億元，同比增長(zhǎng)36.5%。

中建八局旗下的中建東孚同樣風(fēng)頭正盛。在北京2023年首場(chǎng)土拍中，中建東孚拿下朝陽(yáng)小紅門(mén)地塊，正式進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)天同場(chǎng)競(jìng)技還有華潤(rùn)、金茂、龍湖等知名房企。目前，該公司地產(chǎn)項(xiàng)目已涉及上海、濟(jì)南、青島、天津等多個(gè)城市，今年前四月銷(xiāo)售額164.0億元，同比增長(zhǎng)190.8%。

近年來(lái)積極的投資動(dòng)作，在其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上也有所顯現(xiàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年中建東孚銷(xiāo)售額505.2億元，中建壹品401.8億元，中建信和286.9億元，中建玖合204.4億元，中建智地203.8億元，中建七局112.1億元，均已躋身行業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)百?gòu)?qiáng)行列。

克而瑞分析稱(chēng)，行業(yè)跌宕起伏，反而給了部分企業(yè)崛起的機(jī)會(huì)。其中一類(lèi)便是央企，他們背靠母公司此前在某些區(qū)域深耕，擁有較強(qiáng)資金實(shí)力和資源優(yōu)勢(shì)。比如中建東孚、中建信和、中建智地等，都屬于中建集團(tuán)的全資子公司，為建筑系下從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要成員。

“從2022年銷(xiāo)售金額表現(xiàn)來(lái)看，央企類(lèi)企業(yè)資金實(shí)力較強(qiáng)，布局城市注重高能級(jí)城市，起源城市省份的依賴(lài)度占比相對(duì)較低，未來(lái)發(fā)展較具潛力。”克而瑞稱(chēng)，如中建東孚起源于濟(jì)南，但發(fā)展到當(dāng)前，在上海、青島、天津等一二線熱點(diǎn)城市均有項(xiàng)目，2022年對(duì)起源省份的依賴(lài)度僅有33%。

不過(guò)，中建系地產(chǎn)公司也非全然沒(méi)有煩惱，首先依然要受行業(yè)大環(huán)境的影響。中國(guó)建筑在2022年報(bào)中便稱(chēng)，由于部分房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格下降、附近樓盤(pán)成交價(jià)格不理想，綜合考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度和最新的成本預(yù)算后，對(duì)部分存貨計(jì)提減值22.2億元。

其次，當(dāng)前大多數(shù)房企都在回歸一二線城市，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，對(duì)參拍房企的審核也更趨規(guī)范。日前北京對(duì)兩宗地塊發(fā)布補(bǔ)充公告，競(jìng)買(mǎi)人資格要求更改為“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買(mǎi)同一宗地”，比如中建各局公司、首開(kāi)旗下各子公司，便不可同時(shí)出現(xiàn)“圍獵”一宗地。

克而瑞表示，整體來(lái)看，央企中建東孚、地方國(guó)企大家房產(chǎn)、民營(yíng)企業(yè)偉星房產(chǎn)等企業(yè)，在拿地上近三年有年均超百億價(jià)值的土地進(jìn)賬，同時(shí)兼顧區(qū)域深耕與其他城市外拓，在產(chǎn)品線上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化。經(jīng)歷行業(yè)洗牌后，這些企業(yè)要想獲得更大發(fā)展的空間，需在投資布局、多元化輔助等多方面提升完善，有無(wú)持續(xù)拿地能力、產(chǎn)品升級(jí)能力也將成為重要考量。

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