時(shí)代的不同意味著對(duì)待一個(gè)行業(yè)的認(rèn)知也會(huì)有不同

(資料圖片僅供參考)

哪怕是很多人覺得司空見怪的道理，也有可能在時(shí)代的洪流中改變方向

這是一個(gè)個(gè)體沒辦法決定的事情，也是一個(gè)個(gè)體必須要知道的事情

關(guān)于房地產(chǎn)，關(guān)于房子本身，現(xiàn)在必須要意識(shí)到的事情

1、土地不稀缺，地段才值錢

這是我突然發(fā)現(xiàn)的一件事情

也是希望大家預(yù)料到的事情

我們這么多年來因?yàn)橥恋夭豢蓮?fù)制的觀念訓(xùn)練出來的土地稀缺房子稀缺，在樓市蓬勃向上的階段被奉為真理

也因?yàn)檫@樣的真理，買房被定義為一件沒有難度且絕對(duì)沒風(fēng)險(xiǎn)的事情

但是

房地產(chǎn)發(fā)展至今20多年了，哪怕在最核心的一線城市你也會(huì)發(fā)現(xiàn)，上海的土地供應(yīng)量可以持續(xù)巨量成這樣

明年一手房的供應(yīng)可以保持成這樣

一些真的很缺地的地方，只要愿意都可以制造出土地

大量關(guān)于填海的故事各位都知道，在澳門，在深圳，在上海……只要覺得有需要，土地指標(biāo)都可以被制造

一些滯銷的房子，一些不漲的房子，一些源源不斷新入市的房子，都在告訴我們，本來我們堅(jiān)定的東西，其實(shí)沒那么稀缺

那真正稀缺的是什么

土地不稀缺，稀缺的是地段

房子不稀缺，稀缺的是品質(zhì)

好的地段+好品質(zhì)的房子才是未來周期內(nèi)的硬通貨

但是遺憾的是，在土地維度里符合好地段屬性的區(qū)域本來就沒有那么多

土地背后的地段資源屬性以及規(guī)劃利好的落地兌現(xiàn)程度，都在決定地段的價(jià)值能否變成價(jià)值

而關(guān)于房子本身，除了有個(gè)殼子，背后能夠提供的居住屬性

以及能否承載超過10年的周期，這些也成為對(duì)沖周期的關(guān)鍵要素

所以一定要記住，土地從來不缺，房子從來不缺，缺的是好房子好地段

2、銀行非同盟，僅是服務(wù)商

這也是曾經(jīng)行業(yè)內(nèi)很詭異但是大家大量認(rèn)同且探討的話題

說

買房有什么好擔(dān)心的，你只付出30%的資金，銀行投了70%在里面，銀行才是最大的買家，后面30年你只是一點(diǎn)點(diǎn)在贖回資產(chǎn)而已

所以基于此，任何一個(gè)城市都不會(huì)讓房?jī)r(jià)跌啊

是不是這么一個(gè)道理，聽上去無懈可擊

并且越來越多的城市開始降低首付，讓購(gòu)買者可以更低比例的買房，銀行在支撐樓市

但是各位只要認(rèn)真的研究過邏輯你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房?jī)r(jià)跌了之后，你真的可以直接把房子扔給銀行自己不要么

不能

還貸的行為可不是簡(jiǎn)單的商業(yè)行為，甚至個(gè)體都沒辦法像開發(fā)商一樣躺平

并且從現(xiàn)在開始，銀行對(duì)待房產(chǎn)的態(tài)度也開始轉(zhuǎn)變

你提前還貸會(huì)有門檻，拿房產(chǎn)抵押也不再是進(jìn)入資產(chǎn)擔(dān)保類目

換句話來說，銀行已經(jīng)比個(gè)人更快的調(diào)整對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度，銀行圍繞著房產(chǎn)或許有收入，但是把風(fēng)險(xiǎn)都盡可能的轉(zhuǎn)移

這也說明了對(duì)于銀行本身而言，似乎也不像過去20年一樣，對(duì)待房產(chǎn)普適性的看好

3、行業(yè)規(guī)則不統(tǒng)一，蛋糕被切成三塊

哪怕是我們探討房?jī)r(jià)，探討樓市，你會(huì)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)也沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來統(tǒng)一

甚至說一個(gè)城市現(xiàn)在你都沒辦法去預(yù)測(cè)未來一兩年的房?jī)r(jià)

倒不是其他的原因，因?yàn)榍逦目吹揭皇址俊⒍址?，包括土地市?chǎng)的規(guī)則都不一樣了

一手房的購(gòu)買邏輯是積分，本質(zhì)上就是在產(chǎn)品入市的時(shí)候就已經(jīng)選好了誰可以買

二手房的購(gòu)買邏輯是購(gòu)買力，你的一次性付款能力決定了你在市面上買到什么樣的產(chǎn)品

土地的邏輯是評(píng)選，成本已知售價(jià)已知，感興趣入圍的朋友歡迎進(jìn)入評(píng)選

這些邏輯互相獨(dú)立，甚至不會(huì)互相干擾

這也導(dǎo)致了二手房明顯變冷的時(shí)候，不會(huì)快速的傳導(dǎo)到一手房，因?yàn)楸举|(zhì)上的購(gòu)買客群就不一樣

因?yàn)橐?guī)格不一樣，你沒辦法從土地市場(chǎng)判斷一手房會(huì)如何，也不能說因?yàn)橐皇侄嗌馘X所以二手多少錢

規(guī)則的不統(tǒng)一也讓用戶沒辦法快速的判斷行情的好壞

行情的沒辦法判斷也就意味著你需要更多的判斷自己

靠天吃飯的模式也過去了，你好不好和別人好不好真的沒關(guān)系，甚至你身邊還會(huì)多出一些別人不錯(cuò)而看你笑話的人

4、持有的壞處顯現(xiàn)，且疊加了成本

房子在過去還有一個(gè)好處讓人趨之若鶩，就是房子哪怕你買錯(cuò)了，或者說不滿意了，也完全不需要擔(dān)心

因?yàn)槌钟斜旧碣Y產(chǎn)就開始增值，不喜歡也不會(huì)慌

不僅如此，持有還有現(xiàn)金流收入，大量的房源靠著租金甚至可以覆蓋掉房貸

如此以來，買房真的不需要負(fù)擔(dān)，只要足夠的勇氣，就不會(huì)有問題

甚至很多人明明日常收入沒辦法覆蓋房貸的也敢去買房了，覺得買了之后租出去就好了

是不是很沒有道理，但是過去這些都是存在的

行業(yè)內(nèi)的所謂大神很多都是基于這樣的沒道理但存在的東西制造理論從而在行業(yè)內(nèi)傳播

這件事現(xiàn)在也開始轉(zhuǎn)變了

第一就是資產(chǎn)變現(xiàn)的周期已經(jīng)變得很長(zhǎng)了

未來一定會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間的房東的賣房焦慮，就是賣房比我們想象的難

甚至這個(gè)難都很難通過價(jià)格的因素調(diào)整

另一個(gè)如果對(duì)于你來說僅僅作為持有資產(chǎn)收點(diǎn)租金可不可以

這一塊最近的挑戰(zhàn)會(huì)變得更大，因?yàn)榭罩贸杀救缃耖_始顯現(xiàn)了

各位從中介的動(dòng)態(tài)就可以看出，如今租房可以不用傭金且得到非常好的服務(wù)

反而房東租賃，需要支付1-3個(gè)月的房租作為傭金

這本質(zhì)上就說明了租賃市場(chǎng)的供需關(guān)系

對(duì)于房產(chǎn)而言，買賣本質(zhì)上是一次性的交易行為，但是租賃本身是一個(gè)長(zhǎng)期的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的邏輯

所以空置的就會(huì)帶來資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的變現(xiàn)乏力且會(huì)長(zhǎng)期存在

這些成本會(huì)持續(xù)疊加，如果能抗住沒事，但是如果你個(gè)人出現(xiàn)了自己的現(xiàn)金流的問題，那么這些風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)系統(tǒng)性的疊加

5、賣房焦慮時(shí)代正式開始

這件事，我覺得快了

就是關(guān)于賣房焦慮這件事

各位認(rèn)為為什么買房有人愿意給到1-2個(gè)點(diǎn)的傭金

因?yàn)橘I房對(duì)于購(gòu)買者來說本質(zhì)上是完成了一次資產(chǎn)配置，這個(gè)傭金是給到這樣一次服務(wù)的

而對(duì)于賣房的房東來說，過去提供了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)給到買家，那么理所當(dāng)然不需要支付傭金

但是這件事從現(xiàn)在開始也發(fā)生了變化

變化的源頭也是一個(gè)道理

當(dāng)不是所有房產(chǎn)都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的時(shí)候，自然處理一些普通資產(chǎn)或者劣質(zhì)資產(chǎn)的時(shí)候

難度會(huì)提升，而且尋找的過程也會(huì)被拉長(zhǎng)

這也是所有問題的源頭

我甚至可以預(yù)見不用太久的時(shí)間，房東為賣房支付2個(gè)點(diǎn)傭金的時(shí)代可能很快就會(huì)到來

真正投身在市場(chǎng)里的朋友都知道，如今處理一套老破小該有多么的困難

也因?yàn)槿绱?，未來雙邊經(jīng)紀(jì)模式就是房地產(chǎn)的大勢(shì)所趨

因?yàn)橘I房的希望買到好的，但是賣的房源良莠不齊，而且兩邊都給到傭金了

那么對(duì)于交易而言，磋商就沒有了意義

各為其主那種雙向律師的模式也就出現(xiàn)了

而這件事情發(fā)生的背景一定會(huì)經(jīng)過極度痛苦的賣房焦慮的周期

2023年會(huì)是進(jìn)入這段周期的第一個(gè)節(jié)點(diǎn)，我們可以關(guān)注下

6、房子折舊的比我們想象的要快

有人關(guān)心過房子折舊的問題嗎

過去好像沒有

但是現(xiàn)在需要了

過去很多人都相信房子不太會(huì)變化的，一來房?jī)r(jià)的漲幅讓我們忽略了房子本身的折舊，二來大家在一套房子的居住時(shí)間不長(zhǎng)

但是伴隨著房?jī)r(jià)不漲，流通變慢，關(guān)于房子本身折舊的問題就開始顯現(xiàn)

二手房市場(chǎng)從房齡判斷房子品質(zhì)好不好就是一個(gè)重要信號(hào)，房齡新3年的房子就是可以比其他社區(qū)要更好

這代表著客戶認(rèn)可品質(zhì)，也代表大家看到了老背后帶來的折舊

2000年第一批商品房如今來看已經(jīng)淪為老破的陣地，這些資產(chǎn)需要盡早的處理

二來有兩個(gè)重要的信號(hào)調(diào)整

第一對(duì)于購(gòu)房一定要買品牌

所謂的品牌各位記住不是規(guī)模的品牌

就是那種有服務(wù)有口碑有底線對(duì)自己有要求的開發(fā)商的品牌，這些品牌的存在可以幫助延緩房子的折舊

第二，各位一定要交物業(yè)費(fèi)

而且盡可能提前交

有物業(yè)維系的小區(qū)才能夠真正讓整個(gè)社區(qū)像一個(gè)資產(chǎn)一樣完整運(yùn)營(yíng)起來

千萬不要覺得自己省點(diǎn)物業(yè)費(fèi)就賺到了，這背后損失的只有在未來自己才能感覺的到

未來整體房地產(chǎn)的開發(fā)量會(huì)慢下來

市場(chǎng)對(duì)于簡(jiǎn)單通過房齡判斷價(jià)值認(rèn)知的邏輯也會(huì)調(diào)整，后續(xù)能夠在市場(chǎng)上獲取溢價(jià)的一定是一個(gè)好品牌好物業(yè)的好社區(qū)

這一點(diǎn)的趨勢(shì)一定也是毋庸置疑

7、地段一些因素被抹平，最堅(jiān)挺的一定是產(chǎn)業(yè)

不知道各位有沒有意識(shí)到，已經(jīng)很久沒有一個(gè)樓盤主打自己是地鐵盤了

為什么

是因?yàn)榈罔F不重要嗎，當(dāng)然不是

而是伴隨著城市的發(fā)展，地鐵變得越來越普遍，已經(jīng)不再是什么稀缺資源

同樣的，路網(wǎng)、商業(yè)、甚至是醫(yī)療，教育，這些都伴隨著城市的發(fā)展，包括政策的調(diào)整

這些曾經(jīng)在地段背后的屬性都開始被均衡

而關(guān)于地段背后最后剩下的是什么

那毫無疑問就是產(chǎn)業(yè)本身

就是那些不虛的，真實(shí)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)建的區(qū)域價(jià)值會(huì)成為最真實(shí)堅(jiān)挺的園區(qū)

放眼國(guó)外幾乎每個(gè)城市的唯一標(biāo)簽都是產(chǎn)業(yè)

這種現(xiàn)象也會(huì)在我們這里發(fā)生

產(chǎn)業(yè)決定了區(qū)域經(jīng)濟(jì)能級(jí)，決定著區(qū)域的購(gòu)買力，決定著人群特質(zhì)和素質(zhì)層面，也影響著配套的供應(yīng)和提升

所以買房認(rèn)產(chǎn)業(yè)這件事是對(duì)的，但是要認(rèn)真實(shí)的產(chǎn)業(yè)，不能相信規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)

因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)本身也是稀缺的，而且產(chǎn)業(yè)是會(huì)被稀釋的，選擇高濃度的產(chǎn)業(yè)集群，才是一個(gè)地段價(jià)值和房產(chǎn)價(jià)值最歷久彌新的基石因素

8、分化是一句廢話，但卻是正確的

幾乎所有的大佬為了顯示自己的獨(dú)特觀察在分析樓市的時(shí)候都會(huì)用分化這個(gè)詞，大概意思表達(dá)就是好的會(huì)越來越好，壞的會(huì)越來越差

這當(dāng)然是一句廢話

所有這些其實(shí)都是在廢話，但是這句話其實(shí)是正確的

所以我們姑且認(rèn)為這是一句正確的廢話

但是為什么這句正確的廢話需要獨(dú)立和各位強(qiáng)調(diào)，因?yàn)槲覔?dān)心大家聽的久了之后就無感了，或者覺得沒啥

對(duì)于行業(yè)本身，未來確實(shí)選盤的重要性要千百倍的強(qiáng)過分析行業(yè)本身

我在直播間從來都不會(huì)和大家說什么經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)政策走向

我只問大家最近有沒有去售樓處有沒有去中介門店

因?yàn)橐磺械牡览矶际菑U話，只有分化是正確的廢話，需要引起大家的重視

如果今天的文章前面部分你都認(rèn)同，那么其實(shí)你就發(fā)現(xiàn)行業(yè)本身在轉(zhuǎn)向，當(dāng)游戲規(guī)則都變了，你很難通過過去的道理來解釋當(dāng)下

當(dāng)大部分人沒有意識(shí)到這樣的變化到來，那么資產(chǎn)分化也就成為了核心主旋律

讓好的更好，讓差的流通不掉，這會(huì)是主要的

所以各位要認(rèn)真看看現(xiàn)在住的地方，到底會(huì)不會(huì)分化掉，到底要不要置換掉

當(dāng)然以上邏輯只是停留在資產(chǎn)層面，單純的居住屬性所有空間都有他的實(shí)際意義，這也是房產(chǎn)未來希望呈現(xiàn)的

讓一些房子成為資產(chǎn)，也讓一些房子停留在居住

這本身也是一種分化，也是一句正確的廢話

（盧俊為地產(chǎn)自媒體人）

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