從當(dāng)前城市更新的官方文件來看，為地產(chǎn)企業(yè)、國有平臺參與城市更新的建設(shè)投資均留有準(zhǔn)入空間。實(shí)際操作中地產(chǎn)企業(yè)較多參與城市更新，估算參與比例超過60%，未來可能進(jìn)一步提升至70%以上。此外建筑型央企和城投平臺參與城市更新建設(shè)同樣較為踴躍，部分項目與房企共同合作共建；預(yù)計未來國有房企尤其是建筑型央企下屬房企將是城市更新投資的重要增量來源，城投平臺受隱性債務(wù)控制越來越少直接參與。預(yù)計城市更新十四五期間拉動投資規(guī)模10-12萬億以上，期間平均每年拉動投資規(guī)模2-2.5萬億以上，考慮到2022年穩(wěn)增長訴求較強(qiáng)，可能存在十四五規(guī)劃前置發(fā)力的特征；如果按地產(chǎn)、基建投資占比各70%和30%估算，對全年地產(chǎn)投資增速貢獻(xiàn)約為7%-8%。我們預(yù)計2022年地產(chǎn)投資將超預(yù)期并維持全年地產(chǎn)投資增速5.4%判斷，短期權(quán)益資產(chǎn)預(yù)計穩(wěn)增長相關(guān)板塊表現(xiàn)仍將延續(xù)；利率債方面預(yù)計10年期國債收益率將進(jìn)一步在Q2向3%上行。

>>預(yù)計城市更新對地產(chǎn)投資增速貢獻(xiàn)7%-8%，維持全年地產(chǎn)投資增速5.4%判斷

預(yù)計城市更新十四五期間拉動投資規(guī)模10-12萬億以上，期間平均每年拉動投資規(guī)模2-2.5萬億以上，考慮到2022年穩(wěn)增長訴求較強(qiáng)，可能存在十四五規(guī)劃前置發(fā)力的特征；如果進(jìn)一步按地產(chǎn)、基建投資占比70%和30%估算，預(yù)計城市更新對全年地產(chǎn)投資增速貢獻(xiàn)約為7%-8%（按當(dāng)前樣本城市估算，城市更新中地產(chǎn)投資的占比約60%，伴隨著未來進(jìn)一步向三四線城市推進(jìn)，占比可能進(jìn)一步提高至70%，比重提升過程中國有房企尤其是建筑型央企下屬房企將是重要增量來源，城投平臺受隱性債務(wù)控制越來越少直接參與詳細(xì)請參考前期報告《城市更新可以拉動多少地產(chǎn)投資？》）。作為2022年地產(chǎn)投資的強(qiáng)變量，本文進(jìn)一步對城市更新的實(shí)施主體開展研究。

>>官方文件中為地產(chǎn)企業(yè)、國有平臺參與城市更新的建設(shè)投資均留有準(zhǔn)入空間

城市更新因城施策，各省市根據(jù)實(shí)際情況出臺管理辦法各自執(zhí)行建設(shè)，但整體來看均秉持政府引導(dǎo)、加大政企協(xié)作、市場機(jī)構(gòu)積極參與的特征。當(dāng)前各地官方文件中為地產(chǎn)企業(yè)、國有平臺（包括城投平臺、地方國企、央企）均留有準(zhǔn)入空間，但各地實(shí)施方式有所側(cè)重。以部分典型的一、二線城市為例：

天津市支持房企積極參與，大型項目鼓勵國有平臺參與進(jìn)行支持?！短旖蚴欣吓f房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新實(shí)施方案的通知》中明確“城市更新通過市場化運(yùn)作方式，充分調(diào)動社會資本參與”：一是“支持專業(yè)機(jī)構(gòu)等社會力量投資參與各類更新改造項目”，我們認(rèn)為社會力量中的專業(yè)機(jī)構(gòu)主要以地產(chǎn)企業(yè)為主。二是“涉及建設(shè)周期長、投資規(guī)模大、跨區(qū)域以及市級重大城市更新項目，可通過政府授權(quán)方式，由具有實(shí)力的國有企業(yè)作為實(shí)施主體”，我們認(rèn)為對于大型項目主要由城投平臺和地方國企牽頭參與，房企也可參與共建。

重慶市在城市更新中為國有企業(yè)或平臺賦予較高的實(shí)施權(quán)重，重慶市發(fā)布《重慶市城市更新工作方案》中提出“各區(qū)縣人民政府、有關(guān)國有企業(yè)根據(jù)改造提升的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，充分考慮城市規(guī)劃、資金保障等條件，科學(xué)確定改造提升的范圍和具體內(nèi)容，納入相應(yīng)的專項規(guī)劃和年度計劃”。

廣州市為不同的項目類型設(shè)置不同的實(shí)施主體，地產(chǎn)企業(yè)、國有主體均可充分參與。對于舊村改造項目，可由村集體經(jīng)濟(jì)組織或由其成立的全資子公司與公開選擇的市場主體建設(shè)；對于連片改造項目，由政府征收并通過招標(biāo)等方式確定改造主體（土地使用權(quán)人），從實(shí)際操作層面看，有諸多地產(chǎn)企業(yè)參與；對于舊廠改造項目，可由原土地權(quán)利人自行改造或交由政府及土儲平臺等收回改造。

>>預(yù)計房企參與城市更新占比將在60%基礎(chǔ)上提升，國有房企是重要增量來源

根據(jù)中指統(tǒng)計，當(dāng)前大量房企已布局于城市更新領(lǐng)域。廣東省是城市更新先發(fā)優(yōu)勢最為明顯的省份，如以廣東省部分典型城市為例，地產(chǎn)企業(yè)在城市更新中的參與面積占比均值超過60%：以2021年深圳城市更新舊改的計劃公告項目作為樣本，按項目擬拆除面積作為統(tǒng)計對象，經(jīng)營范圍中包含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)的項目面積總量占比約為53%；廣州市城市更新中這一數(shù)據(jù)占比為77%；東莞市城市更新中這一數(shù)據(jù)占比為72%。從企業(yè)性質(zhì)來看，國企和民企兼具，同樣以深圳為例，根據(jù)中指統(tǒng)計當(dāng)前共計21家房企已參與深圳城市更新投資，其中國有企業(yè)占比約1/3，民營企業(yè)同樣有較高參與熱情。

從當(dāng)前城市更新投資開展情況來看（包括具體投資、城市更新規(guī)劃、城市更新基金設(shè)立情況等綜合考慮），一、二線城市仍是較為重要的開發(fā)主力，如廣州市十四五規(guī)劃明確列示“城市更新工程在十四五期間的投資規(guī)模達(dá)到3315億元”；上海設(shè)立合計900億城市更新基金支持相關(guān)建設(shè)等。然而從當(dāng)前城市更新的試點(diǎn)范圍來看，基本涵蓋全國各大區(qū)域，因此未來城市更新可能進(jìn)一步從一二線向三四線城市擴(kuò)展，三四線城市開展初期可能更多可能采取老舊小區(qū)改造以及動拆遷等方式形成地產(chǎn)投資，預(yù)計未來地產(chǎn)在其中的投資占比可能進(jìn)一步提升向70%發(fā)展。

從房企類型來看，我們認(rèn)為未來城市更新投資的增量主要源自國有房企（包括建筑型央企下屬房企和傳統(tǒng)國有房企等）。以深圳為例，根據(jù)深圳市城市更新協(xié)會行業(yè)信息中心發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2021年參與深圳城市更新項目規(guī)劃立項位列10的房地產(chǎn)企業(yè)中僅3家為國有企業(yè)，計劃立項的面積占比為31%，未來預(yù)計這一占比將進(jìn)一步提升，預(yù)計國有房企尤其是建筑型央企下屬房企將是未來城市更新投資的主要增量來源。

>>城投平臺和建筑型央企同樣參與城市更新建設(shè)，部分項目與房企共同合作共建

從實(shí)際操作中看，城投平臺和建筑型央企同樣積極參與城市更新建設(shè)，與當(dāng)?shù)胤科蠛献鞴步ㄊ禽^為常見的模式。建筑型央企方面，以中國建筑、中國交建、中國鐵建、中國中冶為例，2021年的城市更新新增訂單（包括工程類和投資類訂單）合計規(guī)模超過4000億元。從實(shí)際案例來看，如中國鐵建和洛陽瀍河區(qū)人民政府簽訂協(xié)議，由中國鐵建旗下的投資集團(tuán)、鐵五院等會同洛陽誠助實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（當(dāng)?shù)貒械禺a(chǎn)企業(yè)）共同完成瀍河區(qū)舊城改造項目的投資建設(shè)；中國交建子公司中交城投與中房集團(tuán)和云巖城合資參與貴陽市人民大道（云巖段）城市更新項目。城投方面，同樣不乏直接參與城市更新建設(shè)的案例，但未來受隱性債務(wù)控制約束，預(yù)計直接參與的形式將越來越少。如珠海市高新建設(shè)投資有限公司與村集體合作進(jìn)行廣東省珠海市港灣1號科創(chuàng)園改造建設(shè)；房企福星惠譽(yù)與廣州開發(fā)區(qū)投資集團(tuán)合作進(jìn)行城市更新改造；上文提及的中交城投同樣均是城投平臺參與城市更新的重要范例。城投平臺的參與可進(jìn)一步撬動專項債切入城市更新領(lǐng)域，如《重慶市城市更新工作方案》中提出“充分利用中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金等政策性資金，探索通過專項債等方式將更多的國家政策性貸款用于城市更新項目”。

風(fēng)險提示

部分城市的城市更新企業(yè)樣本與全國存在偏差；城市更新投資力度不及預(yù)期。

（李超為浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

標(biāo)簽： 城市更新 國有企業(yè) 積極參與 中國鐵建 越來越少