本報記者 昌校宇

首批4單公募REITs擴募項目更新“進度條”。4月19日，博時基金、中金基金、華安基金、紅土創(chuàng)新基金等4家基金管理人，分別發(fā)布以通訊方式召開公募REITs基金份額持有人大會的提示性公告。會議審議事項主要為擴募及新購入資產(chǎn)，此外部分會議審議事項還包括引入戰(zhàn)略投資者、延長基金合同期限等。

進入實質(zhì)性階段

【資料圖】

“根據(jù)擴募發(fā)售對象的不同，公募REITs擴募分為向原持有人配售、公開擴募、定向擴募等三種方式。擴募的定價需要權(quán)衡REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益，還需要考慮REITs的二級市場價格等因素?！辈r蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理劉玄對《證券日報》記者表示，擴募定價對于擬新購入資產(chǎn)的范圍、交易價格或價格區(qū)間、定價方式或定價依據(jù)以及其他相關(guān)內(nèi)容均需經(jīng)基金份額持有人大會審議、表決，基金管理人將充分保障基金份額持有人的相關(guān)權(quán)益。

根據(jù)相關(guān)公告，中金普洛斯REIT本次擴募擬發(fā)售金額不高于18.53億元（含）且不低于18.21億元（含），擬發(fā)售份額上限為4.58億份（含）；華安張江光大REIT本次擴募擬發(fā)售金額上限為16.40億元（含），擬發(fā)售份額上限為4.85億份（含）；博時蛇口產(chǎn)園REIT本次擴募擬發(fā)售金額不超過13.478億元（含），擬發(fā)售份額不超過5.768億份（含）；紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴募擬發(fā)售金額不超過4.148億元（含），擬發(fā)售份額上限為1.6億份（含）。

“此次博時蛇口產(chǎn)園REIT擴募項目資產(chǎn)類型涵蓋了科研生產(chǎn)用房，在資產(chǎn)類型和區(qū)域上提升了博時蛇口產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)的分散度。”劉玄介紹，在項目的運營管理模式上，仍延續(xù)由外部受托運營管理機構(gòu)提供運營及物業(yè)管理服務(wù)的模式。

中金基金相關(guān)負責(zé)人告訴《證券日報》記者，中金普洛斯REIT本次通過擴募再次置入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將提高公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺持續(xù)的成長空間和經(jīng)營活力。同時，擬新購入的3項基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)是對基金已持有資產(chǎn)覆蓋區(qū)域的補充，有利于拓展本基金持有的倉儲物流園輻射范圍，形成全國網(wǎng)絡(luò)化布局，同時有利于提高基金的投資分散性、運營穩(wěn)定性，爭取實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

在上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平看來，首批4單公募REITs擴募項目主要集中在產(chǎn)權(quán)類公募REITs上，包括2單倉儲物流項目、2單產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。本次REITs擴募資產(chǎn)運營穩(wěn)定，且均為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，擴募項目的落地為REITs市場發(fā)展打開新空間，將推動未發(fā)行REITs的管理人積極發(fā)行REITs產(chǎn)品，從而使市場步入新REITs發(fā)行和存量REITs擴募共同發(fā)展的新階段，有利于加快存量資產(chǎn)盤活和增量資產(chǎn)建設(shè)，提升基礎(chǔ)設(shè)施投資水平，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

談及首批REITs擴募項目落地的意義，劉玄認為，這是進一步推動公募REITs常態(tài)化發(fā)行和市場規(guī)范健康發(fā)展的關(guān)鍵舉措，體現(xiàn)出REITs具備較強的成長性以及能夠合理擴大有效投資的市場價值。

積極儲備優(yōu)質(zhì)項目

除有序推進公募REITs擴募工作外，多家基金管理人還持續(xù)提升REITs的主動管理及項目運營能力，積極儲備優(yōu)質(zhì)項目。

劉玄介紹，博時基金高度重視公募REITs業(yè)務(wù)的發(fā)展，積極搭建投資及運營人才梯隊，持續(xù)進行專業(yè)化培養(yǎng)，打造REITs核心競爭力。目前，博時基金正在推進多只REITs項目，總規(guī)模逾百億元，涉及園區(qū)、光伏、風(fēng)電、公路、路橋、文旅等多類資產(chǎn)。

中金基金也有多只儲備公募REITs項目處于申報階段。中金基金相關(guān)負責(zé)人表示，“未來，中金基金將繼續(xù)加強REITs領(lǐng)域的投入，聚焦打造業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的基礎(chǔ)設(shè)施投資與運營團隊，積極參與REITs創(chuàng)新實踐，致力于實現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健運營，探索不同類型優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的擴容、擴募?！?/p>

受訪專家普遍認為，擴募將給整個REITs市場生態(tài)帶來深刻影響。孫桂平表示，公募REITs擴募，一是有助于REITs規(guī)模增長，提升產(chǎn)品流動性，進一步增強REITs對機構(gòu)投資者的吸引力；二是有助于運營穩(wěn)定性，通過擴募提升REITs持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的分散性，降低某一資產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險對整個REITs產(chǎn)品的影響；三是有助于REITs做大做強，充分發(fā)揮REITs作為基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)運營平臺的功能，最大程度體現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)市場價值。

孫桂平認為，“未來同類型公募REITs之間的長期表現(xiàn)將存在一定分化，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將越來越向更好的REITs管理人集中?！?/p>

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