近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布上海2022年第一季度報(bào)告，顯示由于今年1-2月，上海辦公樓租賃需求旺盛，第一季度需求保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，空置率亦明顯下降。但因3月份疫情沖擊，上海辦公樓市場(chǎng)接下來(lái)或?qū)⒍唐诔袎骸?/p>

寫(xiě)字樓租金面臨下行壓力

仲量聯(lián)行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，第一季度上海全市甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量錄得29.5萬(wàn)平方米，其中全市中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量錄得4.4萬(wàn)平方米。盡管浦西地區(qū)不同行業(yè)的需求依然旺盛，但由于可租賃面積稀缺，市場(chǎng)整體凈吸納量有限。

“一季度，在上海中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，浦東凈吸納量貢獻(xiàn)顯著，內(nèi)資金融服務(wù)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司在陸家嘴和竹園板塊的租賃需求尤其活躍。”仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部浦東團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人王岳向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹說(shuō)，一季度上海非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量達(dá)到25.2萬(wàn)平方米，制造貿(mào)易和生命科學(xué)行業(yè)的企業(yè)表現(xiàn)活躍。同期，部分內(nèi)資金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司也正積極尋求高品質(zhì)辦公樓內(nèi)的升級(jí)及擴(kuò)張機(jī)會(huì)，但“疫情的爆發(fā)將影響租賃活動(dòng)以及地產(chǎn)決策，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新增租賃需求或?qū)⑥D(zhuǎn)弱”。

盡管如此，包括仲量聯(lián)行在內(nèi)，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，上海今年第一季度空置率持續(xù)下降。

據(jù)仲量聯(lián)行研報(bào)，在無(wú)新增供應(yīng)的情況下，上海中央商務(wù)區(qū)的空置率持續(xù)下降。其中，浦西中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至5.8%，浦東中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)至8.9%。一季度，三個(gè)新竣工交付項(xiàng)目均位于非中央商務(wù)區(qū)，共計(jì)23.3萬(wàn)平方米。盡管有新增供應(yīng)面積入市，但活躍的問(wèn)詢(xún)與租賃活動(dòng)持續(xù)推動(dòng)非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)至23.9%。

來(lái)自世邦魏理仕(CBRE)的報(bào)告顯示，陸家嘴以較具競(jìng)爭(zhēng)力的租金策略吸引來(lái)自包括世紀(jì)大道、四川北路、南京西路等置換需求，錄得近四年來(lái)單季凈吸納量新高，除金融的升級(jí)擴(kuò)租外，也不乏專(zhuān)業(yè)服務(wù)等其他行業(yè)布局，推動(dòng)核心商務(wù)區(qū)去化再度提升，空置率降至10%以下。

租金方面，仲量聯(lián)行研報(bào)指出，新一輪疫情爆發(fā)前，租金持續(xù)增長(zhǎng)。由于業(yè)主心態(tài)持續(xù)向好，浦西中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比增長(zhǎng)2.4%。在浦東中央商務(wù)區(qū)，部分相對(duì)老舊樓宇的租賃活動(dòng)也較為活躍，帶動(dòng)浦東中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比上漲2.0%；而在非中央商務(wù)區(qū)，多個(gè)板塊的復(fù)蘇帶動(dòng)平均租金環(huán)比增長(zhǎng)2.5%。但在短期內(nèi)需求轉(zhuǎn)弱的影響下，預(yù)計(jì)租金表現(xiàn)也將面臨壓力。

王岳介紹說(shuō)，在疫情的影響下，機(jī)會(huì)型的投資在辦公樓投資中很少見(jiàn)了，疫情過(guò)后對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期也會(huì)越來(lái)越高，上海的租賃投資分化會(huì)加大。

不過(guò)，王岳指出，真正決定辦公市場(chǎng)表現(xiàn)的是市場(chǎng)周期。與2020年一樣，疫情只能算是擾動(dòng)因素，租金不會(huì)大幅度下跌。但是從未來(lái)的預(yù)期來(lái)看，和去年年底相比，仲量聯(lián)行調(diào)整了2022年全年凈吸納量的預(yù)計(jì)，下調(diào)了20%?！凹僭O(shè)(上海)全社會(huì)能在5月復(fù)工復(fù)產(chǎn)，今年市場(chǎng)租金有一定下行壓力，特別是第二、第三季度，但對(duì)2023年以后還是持續(xù)看好?！蓖踉辣硎尽?/p>

一季度大宗交易持續(xù)走強(qiáng)

從投資市場(chǎng)來(lái)看，上海第一季度大宗交易走強(qiáng)。

CBRE的報(bào)告顯示，2022年第一季度，上海物業(yè)投資市場(chǎng)共錄得12筆大宗交易，交易金額共計(jì)226.5億元，環(huán)比下降36.4%，同比上升91.8%。盡管受疫情沖擊，一季度，大宗交易成交總額依舊高于近五年同期均值。其中，投資型交易依舊占據(jù)主導(dǎo)，自用型交易占25%，側(cè)面反映目前投資者意向逐漸走強(qiáng)。

另?yè)?jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，大部分的外資買(mǎi)家都陸續(xù)返場(chǎng)，但受疫情影響，后市增加觀望情緒，內(nèi)資買(mǎi)家依舊是自用為主。自2021年四季度開(kāi)始，隨著利率降低、放款周期縮短及暫緩房產(chǎn)稅征收等政策的出臺(tái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一系列積極緩和的跡象。此前機(jī)構(gòu)投資者預(yù)期開(kāi)發(fā)商將大幅減價(jià)出售其資產(chǎn)來(lái)?yè)Q取資金流動(dòng)性，在實(shí)際退出案例中其價(jià)格大多仍保持市場(chǎng)水平。預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)投資者將保持觀望態(tài)度，收購(gòu)機(jī)會(huì)或向國(guó)有企業(yè)傾斜。

分行業(yè)來(lái)看， CBRE的報(bào)告顯示，依據(jù)投資物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，寫(xiě)字樓物業(yè)交易占比居首位，其中半數(shù)源于電子、智能科技相關(guān)行業(yè)自用買(mǎi)家購(gòu)置辦公空間，而高科技企業(yè)在近兩年所呈現(xiàn)出的活躍租賃需求，使更多投資者將目光聚焦于創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)密集且氛圍相對(duì)成熟的區(qū)域，因此一季度涌現(xiàn)出數(shù)筆位于張江、楊浦等科創(chuàng)高地的大宗交易。

仲量聯(lián)行也統(tǒng)計(jì)，自2020年發(fā)生全球疫情以來(lái)，整個(gè)生物醫(yī)藥行業(yè)崛起并蓬勃發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張需求，激發(fā)投資者對(duì)生命科學(xué)園的積極布局態(tài)度。盡管受疫情影響，短期內(nèi)物流市場(chǎng)面臨一定壓力，物流項(xiàng)目的投資收益率有所縮減，但長(zhǎng)期而言，投資者仍將持續(xù)追捧物流投資機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)2022年將有大量物流資產(chǎn)包的出售計(jì)劃。

仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場(chǎng)總監(jiān)孫翎表示：“雖受到當(dāng)前疫情及眾多不確定因素的影響，投資者對(duì)長(zhǎng)租公寓、生物醫(yī)藥和物流板塊依舊保持高度關(guān)注。我們預(yù)計(jì)，隨著前幾年投資機(jī)構(gòu)入市的標(biāo)的投資周期接近尾聲，今年下半年將會(huì)有大量資產(chǎn)退出市場(chǎng)，為市場(chǎng)帶來(lái)更多投資機(jī)遇?！?

（文章來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)）

標(biāo)簽： 中央商務(wù)區(qū) 沖擊市場(chǎng) 商業(yè)地產(chǎn)